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    講物堂--物業服務階段

    1.什么是物業管理?

    答:物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。

     

    2.住房專項維修資金主要指的是什么?

    答:指專項用于住宅房屋保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。

     

    3.住房專項維修資金的使用原則是什么?

    答:專項維修資金實行統一繳存、專戶存儲、業主決策、??顚S?、統籌監管的原則。

     

    4.專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的?

    答:是住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

     

    5.專項維修資金管理辦法中共用設施設備指的是什么?

    答:是指住宅小區或單幢住宅內,共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設備設施使用的房屋等。

     

    6.物業管理公共性服務的內容包括哪些?

    答:包括公共性衛生、綠化、公共秩序、公共設施設備的維護和管理。

     

    7.業主如不按物業服務合同約定按時足額交納物業服務費用的,物業管理企業應如何解決?

    答:可以依法追繳,并可加收每逾期一天3‰的滯納金。

     

    8.《業主公約》、《物業管理服務合同》應當到哪個部門登記備案?

    答:房地產行政主管部門。

     

    9.物業公司何時開始收取物業管理費?

    答:物業公司收取物業管理費一般從購房人驗收房屋,簽字認可后,開始計取物業管理費;也有物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取,另有約定的除外。例如:有的開發商在賣房時承諾免第一年物業管理費,就屬于這種情況。

     

    10.納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交,物業買受人的物業,物業服務費用應由誰交?

    答:由開發建設單位全額交納。

     

    11.物業企業代收取水、電、氣等能源費用時,有何規定?

    答: 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業服務企業代收代繳相關費用,確需委托的,應當與物業服務企業簽訂委托合同,實行市場化運作。

     

    12.在計算物業管理費時,計費面積以什么為準?

    答:計費面積以房產證上標明的建筑面積為準,這個建筑面積包括兩個部分:一部分是套內建筑面積,一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋,以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

     

    13.公共區域的照明費用,誰來負責?

    答:公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明,這部分能源費用應由受益人承擔;一般慣例是,按單元門進行分攤費用。因此,住戶除了繳納本戶所用能源費用外,還應繳納分攤的能源費用,而欠費的后果是眾人受損。

     

    14.業主與開發商有糾紛而拒絕交納物業管理費,物業公司怎么辦?

    答:商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決,業主不能以此為由不交物業管理費。業主拒交物業管理費的行為構成對物業管理公約的違反,是一種違約行為,物業管理公司有權要求業主履行業務,交納物業管理費;如業主繼續違約的,物業公司可以采取法律手段,起訴業主或提出仲裁,要求業主履行物業管理公約的義務。

    最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系,出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任,不能因為開發商與物業公司存在著委托關系,就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外,在房屋維修方面也存在這種類似的情況,希望消費者辨清責任的承擔者,避免開發商與物業公司之間的互相推諉,讓應該承擔責任者無法推托,以便住房消費者更好地保護自己的利益。

     

    15.《物業管理條例》的立法目的是什么?

    答:為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境。

     

    16.物業管理企業和業主大會簽訂的《物業服務合同》中主要有什么內容?

    答:有物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。

     

    17.前期物業管理指的是什么?

    答:指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

     

    18.物業管理服務收費是指什么?

    答:指物業管理企業接受物業產權人、使用人的委托,對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、修繕、整治及提供其它相關服務所收取的費用。

     

    19.什么是業主? 業主大會如何構成?

    答:房屋的所有權人為業主。物業管理區域內全體業主組成業主大會 。

     

    20.業主公約應主要對那些事項作出約定?

    答:主要有有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔責任等。

     

    21.業主大會作出的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過的事項有哪些?

    答:制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定。

     

    22.物業使用人的權利義務應如何約定?
    答:應由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反有關法律法規和業主公約的規定時,有關業主應當承擔連帶責任。

     

    23.《物業管理條例》對業主大會會議的召開作了什么規定?

    答:召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

     

    24.按《物業管理條例》中規定,物業的共用部位、設施設備如果建設單位擅自處分了,應該怎么進行處罰?

    答:應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。 

     

    25.業主委員會的主要職責是什么?

    答:(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(四)監督業主公約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。

     

    26.物業出售前建設單位應向物業買受人明示什么,雙方的承諾方式是什么?

    答:應該將業主公約向物業買受人明示,并予以說明。雙方應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

     

    27.根據《物業管理條例》,物業管理區域內,供水、供電等單位應承擔的責任是什么?

    答:應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。

     

    28.物業存在或出現安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時應如何處理?

    答:責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護,費用由責任人承擔。

     

    29.新建物業項目的物業承接驗收作用是什么?

    答:⑴進一步明確交接雙方的責、權、利關系;⑵確保物業具備正常的使用功能;⑶為日后的物業管理創造條件。

     

    30.新建物業項目的物業管理用房應由誰配備?

    答:應由建設單位按照規定在物業管理區域內配置。

     

    31.物業管理區域內業主大會的召開形式有哪幾種?

    答:①采用集體討論的形式,②采用書面征求意見的形式。

     

    32.《物業管理條例》規定對物業服務收費監督的部門有哪些?

    答:縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門。

     

    33.業主大會籌備小組成員有哪些?

    答:業主代表、建設單位、街道辦事處、居委會、所在地物業管理主管部門

     

    34.政府投資建設項目、住宅物業和以住宅為主的物業區域采取什么方式選擇物業管理企業?

    答:必須通過招標投標方式確定。

     

    35.住宅物業的前期管理采用什么方法選聘物業管理企業?

    答:應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘。

     

    36.物業服務收費的確立原則是什么?

    答:應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按照物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。

     

    37.物業共用部位、共用設施設備如果用來經營,其受益如何處置?

    答:所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

     

    38.業主裝修房屋時,業主與物業管理企業承擔的義務分別是什么?

    答:業主應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

     

    39.物業管理企業將物業管理區域內的某項業務承包給了專業公司,那么將來出現責任事故,應由誰負責?

    答:應由物業管理企業負責。

     

    40.負責全市物業管理收費的管理和監督的是哪些部門?

    答:由市物價局會同市房地產管理部門。

     

    41.物業管理服務收費區別不同對象,不同項目分哪幾種價格管理形式?

    答:分政府指導價和市場調節價兩種價格管理形式。

     

    42.普通住宅物業服務收費實行什么價格管理?

    答:政府指導價。

     

    43.物業管理企業與業主發生的收費糾紛應如何解決?

    答:可由業主委員會調處,調處不成的可向市物價部門申請裁定,對裁定不服的,可向人民法院起訴。

     

    44.利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應在什么情況下按照規定辦理有關手續?

    答:應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后。

     

    45.業主在物業管理活動中履行的義務有哪些?

    ① 遵守業主公約、業主大會議事規則;

    ② 遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

    ③ 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

    ④ 按照國家有關規定交納專項維修資金;

    ⑤ 按時交納物業服務費用;

    ⑥ 法律、法規規定的其他義務。

     

    46.由物價部門、房管部門依據相關法律法規查處的有關物業服務收費違規情形有哪些?

    答:

    (1)超出政府指導價標準制定價格的。

    (2)擅自設立強制性收費項目,亂收費用的。

    (3)不實行明碼標價或不按規定實行明碼標價的。

    (4)只收費不服務或不按照規定提供服務而收取費用的。

    (5)其它違反有關法律法規的行為

     

    47.物業服務成本或者物業服務支出構成包括哪幾部分?

    答:

    (1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

    (2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

    (3)物業管理區域清潔衛生費用。

    (4)物業管理區域綠化養護費用。  

    (5)物業管理區域秩序維護費用。

    (6)辦公費用。

    (7)物業管理企業固定資產折舊。

    (8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

    (9)經業主同意的其它費用。

     

    48.業主大會的目標和職責是什么?

    答:①制定、修改業主公約和業主大會議事規則;②選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;③選聘、解聘物業管理企業;④決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;⑤制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;⑥法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

     

    49.物業管理區域內發生安全事故,物業管理企業應承擔什么責任?對物業管理企業保安人員有何要求?

    答:物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

    物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任,應當根據物業服務合同的約定來確定,未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

    物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

     

    50.住宅專項維修資金與物業服務費有啥區別?

    答:物業服務費主要用于物業管理企業為整個物業管理項目的全體業主提供的公共服務費用。內容涉及綠地養護、公用設施設備正常運轉、公共秩序管理、衛生保潔等。而專項維修資金是指專項用于住宅公用部位、公用設施設備在保修期滿后,進行中修、大修、更新和改造工程的費用。專項維修資金屬于個人,物業服務費顯然沒有這種特性。

     

    51.如何處理好業主投訴?

    答:

    ①應耐心聽取業主意見,虛心接受業主批評,用心地聽清楚業主所反映的問題。

    ②對業主所反映的問題一定要問清楚,不要主觀推斷。

    ③對用戶反映的問題要做好書面記錄。

    ④對反映的問題要及時了解事情真相,向業主回復具體工作時間和具體解決辦法。

    ⑤及時了解處理問題的程度,向業主報告問題處理的過程,并征詢對處理結果的意見。

    ⑥及時向上一級主管匯報,以便更好更快的解決問題。

     

    52.業主委員會是業主大會的執行機構,應履行哪些職責?

    答:

    (1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

    (2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

    (3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

    (4)監督業主公約的實施;

     

    53.物業管理的基本內容有哪些?

    答:物業管理基本內容按照物業管理企業服務的性質和服務的方式,可分為三大類,即常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。第一大類常規性的公共服務,是物業管理最基本且必須做好的工作。主要有;①房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監督;②房屋設備設施的管理;③環境衛生的管理;④綠化管理;⑤配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序和安全防范工作;⑥車輛道路管理;⑦公眾代辦性質的服務。第二大類針對性的專項服務和第三大類委托性的特約服務,是物業管理企業根據自身的能力和業主的要求協商確定的,如日常生活類服務、經紀代理中介服務、金融服務等。

     

    54.業主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?

    答:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議,都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

    召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主,住宅小區的業主大會會議,還應當同時告知相關的居民委員會。

    業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

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